房产评估报告

房产评估报告

　　在人们素养不断提高的今天，报告使用的次数愈发增长，要注意报告在写作时具有一定的格式。一听到写报告马上头昏脑涨？以下是小编收集整理的房产评估报告，仅供参考，欢迎大家阅读。

　　房产评估报告 篇1

　　申请人：朱xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx市xx区xx北路xx号，联系电话：xxxxxx

　　被申请人：朱xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx区xx路xxxxx号 ，联系电话：xxxxxx

　　申请事项：

　　申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产xx区xx路xxxxx号房产的市场价格依法评估。

　　事实与理由:

　　申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因被申请人对申请人所持公证遗嘱不予认可，不能对该遗产的处理达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的`位于xx区xx路xxxxx房产的市场价格依法评估。

　　此致

　　xx区人民法院

　　申请人：

　　年 月 日

　　房产评估报告 篇2

　　一、评估机构应当中立评估

　　社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。

　　二、被征收人对评估机构有更多的选择权

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。

　　三、评估委托合同明确约定权利与义务

　　《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

　　四、确保评估结论合法、合规、符合实际

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　五、明确房地关系

　　被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的.也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1　房地合一；2　地随房走；3　以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

　　六、选择对被征收人有利的评估方法

　　房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济

　　收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　七、评估的监督救济程序

　　房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。

　　八、协助与配合

　　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。

　　房产评估报告 篇3

　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为：

　　房产租金：光华阳光水城—人民币895元整

　　华宇西城丽景—人民币1048元整

　　俊峰龙凤云洲—人民币1081元整

　　大写：光华阳光水城—人民币捌佰玖拾伍圆整

　　华宇西城丽景—人民币壹仟零肆拾捌圆整

　　俊峰龙凤云洲—人民币壹千零捌拾壹圆整

　　我们郑重声明：

　　1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4、我们依照xxx国家标准（GB/T 50291—1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

　　5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的.完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。

　　6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

　　参加本次评估的评估人签名：

　　姓名签字

　　房产评估报告 篇4

　　根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

　　1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

　　计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

　　2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

　　以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

　　评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

　　3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

　　3.1评估对象的具体范围

　　投资性房地产的评估对象具体包括：

　　（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

　　（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

　　3.2确定评估对象注意的问题

　　自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

　　如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

　　4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

　　投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

　　4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

　　市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

　　市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

　　选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

　　4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

　　收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

　　收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

　　4.2.1收益额的确定

　　已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

　　净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

　　潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

　　净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

　　4.2.2折现率的确定

　　折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的`不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

　　4.2.3收益期限的确定

　　收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

　　已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

　　5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

　　以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

　　5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

　　5.2会计准则和法规修改时的特别要求

　　当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。

　　房产评估报告 篇5

　　在资产评估工作中，评估对象和范围是一个很重要的概念。作为专业性很强的价值评估人士，如果连自己工作的对象都弄不清楚，或者叙述不清楚，那就根本谈不上评估结论准确合理，也就更谈不上保证评估报告使用人很好地利用评估结论。因此，弄清评估对象和范围的概念，并在评估报告中作出准确、清晰的叙述，对于做好评估工作是非常重要的。

　　一、评估对象是拟交易的财产权利，而不是待评估的资产本身

　　首先，评估对象是以资产权利为内容的交易对象，而不是资产本身。

　　我们知道，经济业务的本质就是对交易对象的交换活动。作为一项专业的价值评估活动，资产评估服务于每一项特定的经济业务，其任务就是要评估出交易对象的价值，为这种交易提供价值依据。所以，评估对象就是该经济行为指向的交易对象。

　　任何一项资产都有其自身的财产权。财产权包括所有权、用益物权和担保物权，其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人行使其中一项或几项权能，都可能获得收益。卖方藉以销售的和买方要购买的，不是资产的外在形式，而是可以给持有人带来经济利益的这些财产权利。此时，这些资产的财产权利，既可能是全部权利，也可能是其中的任何一项或几项权利，如租赁权，就可能被人们拿来进行交易，成为交易对象。

　　第二，评估对象可以是资产，但不仅限于资产或资产的全部权利，它还包括资产的部分权利。

　　按照资产评估学的定义，资产是特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形权利。又如《国际评估准则》指出：资产这一术语既可以理解为所有权，也可以理解为所拥有的实体资产。这个定义和我们通常的理解一致，所说的资产实际上是指资产的全部权利。当交易对象为全部产权时，评估对象可以理解为资产本身。但是，若因此就认为评估对象就是资产，其错误是显而易见的。因为把资产直接作为交易对象，那么就无法区分对于同一资产的不同权利交易。比如说房产买卖时，交易对象就是房产的所有权，也即房产本身。而当房产对外出租时，交易对象显然不是房产本身，而只是房产在一定时期内的使用权。

　　由此可以得出结论，评估对象就是交易对象，是基于资产的客观形态之上的、拟交易的财产权利，这种权利可以是资产的全部产权，也可以是部分产权。那种简单地将评估对象等同于资产的说法是错误的。

　　二、评估对象反映资产内在质的规定性，评估范围反映资产外在量的规定性

　　从资产的概念可以看出，资产的具体形态表现为实物和无形权利，这是资产的外在表现形式，而特定主体拥有的财产权利则是资产内在的本质内容，这二者共同构成资产的两个方面。

　　通过上面分析知道，包含于资产内部拟用于交易的财产权利，才是真正的评估对象，而资产的外在表现形态和数量特征，则是评估范围所要反映的内容。因此，评估对象和评估范围，从本质和形式两个方面对被评估资产进行了严格的规定，评估对象反映了资产的质的规定性，即资产的共性，评估范围则反映了资产的量的规定性，即资产的具体表现形态。比如，当一套生产设备和相应的厂房拟对外出租时，评估对象即是这些生产设备和相应厂房在一定期限内的使用权，这是资产的`共性的东西，而评估范围则是该租赁行为所涉及的一定数量和相应生产能力的设备及相应数量的厂房，而种类、数量、规格型号等则是被评估资产的外在表现形式。

　　评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利，而不是那些权利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个方面反映了被评估资产的具体存在形态，一是资产的外在特征，如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于评估范围之外的资产；二是资产的获利能力，如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标为评估资产的价值提供了数量基础。

　　因此，要准确描述被评估资产，就必须对评估对象和评估范围作出正确的表述。既要弄清楚评估对象到底是什么样的财产权利，又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产，质量如何。评估对象和评估范围清楚了，我们的评估工作就有了一个客观的基础，对于评估报告使用者来说，也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评估风险和评估报告使用人恰当使用评估报告，都有着极其重要的意义。

　　三、描述评估对象和评估范围的内容和要求

　　在评估过程中，评估师应根据经济业务的具体内容和要求，对评估对象和范围进行准确、清晰的描述。描述的详略可依据重要性原则，根据其内容以很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中，都有对评估对象描述的要求。

　　《资产评估准则――报告准则》第十八条规定，“评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”

　　《专利资产评估指导意见》第十二条指出，“专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定“注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性”。

　　上述评估准则从不同层面、不同角度提出了描述评估对象和范围的内容和要求，对我们做好评估工作具有现实的指导意义。

　　一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权，使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时，就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权，要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容；专利的使用权，则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许可，还是其他的许可形式，并要对其具体内容和主要事项描述清楚。

　　二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况，这是描述评估范围的主要任务。主要包括：实物资产的体积、位置及质量等物理指标等，技术的应用环境、规模，产品的产量、质量、成本、费用等。比如《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）要求描述估价对象的状况，“对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状……”，“对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构……”。通过对评估范围的描述，我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的，不至于产生混乱和错误；这些资产的盈利能力如何，从而决定了这些财产权利评估价值的高低。

　　通过对评估对象和范围的恰当描述，可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容，提高评估报告的质量，同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论，合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。

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